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業(yè)內(nèi)人士：海南樓市的高閑置率現(xiàn)象和影響
來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)
作者：許甲猛 2009-08-11
問題一：高閑置率形成的最要的原因，是否是因?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)是外銷型市場(chǎng)的原因。
房屋的閑置主要是市場(chǎng)的供求失衡造成的。海南房產(chǎn)市場(chǎng)外向型僅僅是其中的一個(gè)原因，應(yīng)當(dāng)還有海口租房市場(chǎng)需求量小于地產(chǎn)銷售量的原因在里面。
現(xiàn)在海口市由于其優(yōu)越的氣候條件、完善的配套設(shè)施吸引著很多的島外客戶來海口置業(yè)，有很多打算長(zhǎng)期定居，但是也有很多打算暫時(shí)作為投資，以后等自己有時(shí)間了再過來養(yǎng)老。所以就造成很多島外客戶購(gòu)房后房屋暫時(shí)不自己使用。
但是由于海口城市人口少，其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，就業(yè)人口需求較少，對(duì)于房屋的出租需求的人也就比較少了，這樣子很多房子就出租不出去;還有一個(gè)原因就是隨著這幾年海口房?jī)r(jià)的上升也促使租金的上漲，但是海口城鎮(zhèn)居民收入較低，難以支付較高的租金，很多人選擇了城中村與之前的很多安置住房，所以也造成了新售房屋難以出租。最終導(dǎo)致海口房屋的閑置率過高。
在海南建設(shè)國(guó)際旅游島的今天，房屋閑置率過高也與當(dāng)今的旅游業(yè)發(fā)展不平衡有一定的關(guān)系。家庭旅館、短租房等形式的租賃和房屋經(jīng)營(yíng)方式不發(fā)達(dá)，造成購(gòu)房者投資渠道單一，最終導(dǎo)致房屋閑置。
房屋的閑置率在海口相對(duì)來說還要低于瓊海、文昌等地，那里的閑置率更高。
問題二：高閑置率主要體現(xiàn)在哪一類的房源上，該數(shù)據(jù)的形成是否有開發(fā)商捂盤的因素?
高空置率個(gè)人認(rèn)為主要體現(xiàn)在一些高價(jià)位的、周邊配套還不完善的地區(qū)，例如西海岸。這里居住條件玩不完善，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活成本較高，不便于生活，很多人選擇暫時(shí)不居住。并且這一區(qū)域由于房?jī)r(jià)較高，導(dǎo)致租金也較高，出租需求量也較少。但是恰恰這里是這幾年海口市供應(yīng)量最大的地區(qū)之一。
這個(gè)數(shù)據(jù)不能說明開發(fā)商在捂盤，因?yàn)槲医佑|的很多開發(fā)商都沒有捂盤。有一些開發(fā)商僅僅是為了一定的銷售策略而推遲開盤的。例如為了避開海口的傳統(tǒng)銷售淡季，并且可以積累一定的客戶，到年10月份左右開盤，可以形成一定的銷售氣氛。
問題三：高閑置率對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在哪一點(diǎn)?會(huì)對(duì)投資有什么樣的影響?
高空置對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在購(gòu)房者投資回報(bào)率下降，投資購(gòu)房信心受到打擊。投資回報(bào)率下降自然會(huì)影響到房?jī)r(jià)的上升，造成購(gòu)買需求的下降。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)有很大的影響。
高空置率的問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題或者單純的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，也很大程度是一種社會(huì)問題。在歐美很多國(guó)家其城市的房屋閑置率是非常低的，很多城市會(huì)讓那些沒有房子居住的人強(qiáng)行居住近閑置超過一年的房屋。這樣可以很好的使社會(huì)資源得到利用。這樣也可以使社會(huì)矛盾得到一定的緩解。
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