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海南房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象遍布全國(guó)31個(gè)省區(qū)市
來(lái)源：海南日?qǐng)?bào)
作者：許甲猛 2009-09-08
到海南購(gòu)房，享受最佳居住環(huán)境，已成為近年來(lái)國(guó)人的新時(shí)尚。這些島外購(gòu)房客的腳步不僅停留在海口、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向海口、三亞以外島內(nèi)其他市縣邁進(jìn)。
全國(guó)人民都在買(mǎi)
“海南值得一來(lái)再來(lái)，買(mǎi)一套房子方便自己度假。”溫州的陳女士因?yàn)槊詰俸Ｄ希诤？谫I(mǎi)了套小房子，有空便飛赴海南悠閑度假。
由于來(lái)海南購(gòu)房的人群在各地都呈現(xiàn)大幅攀升趨勢(shì)，以至于各地都盛傳，在海南購(gòu)房的主體人群來(lái)自本地。例如，上海媒體就在不久前公開(kāi)報(bào)道：海南房產(chǎn)市場(chǎng)80%被外省人士購(gòu)買(mǎi)，其中60%來(lái)自長(zhǎng)三角。海南黑龍江商會(huì)會(huì)長(zhǎng)耿玉杰也曾表示，目前海南約有3-4成房子賣(mài)給了黑龍江人，其中半數(shù)以上成為當(dāng)?shù)貎号畟冃⒕锤改傅亩Y物。
據(jù)省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2006年以來(lái)海南65%以上的商品住房銷(xiāo)往島外，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象遍布全國(guó)31個(gè)省、區(qū)、市和港澳臺(tái)地區(qū)，以及美國(guó)等25個(gè)國(guó)家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年前6月，島外人士購(gòu)海口商品房分別占總套數(shù)和總面積的67%和68%，占三亞的81%和76%，均占瓊海的90%以上。而文昌更是驚人，其銷(xiāo)售的1150套商品住房，全被島外客買(mǎi)走。其中，三亞的房子有3%被韓、日、美、俄等國(guó)人買(mǎi)走。
海口DC城中信保誠(chéng)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃勇認(rèn)為，目前海南市場(chǎng)上的島外購(gòu)房群體大致可由四部分購(gòu)成。一是內(nèi)陸城市中低收入階層，他們以老人居多，以購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)位樓盤(pán)、二手房為主，主要用于養(yǎng)老；二是高收入階層，該群體購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)是海南的高級(jí)公寓或別墅，尤其是東線海岸上的一系列高端樓盤(pán)，用以度假休閑，面積在150平方米以上；三是“海癡”型候鳥(niǎo)一族，迷戀海南，每年定期南飛度假，傾向購(gòu)買(mǎi)海南度假公寓、景區(qū)住宅為自己在海南安置第二居住地；四是投資客，度假不忘賺錢(qián)，喜歡到海南度假，更喜歡借助海南的特色房產(chǎn)作為投資。
多項(xiàng)措施促外銷(xiāo)
近1年來(lái)，海南房地產(chǎn)在各地促銷(xiāo)、熱銷(xiāo)的報(bào)道不絕于耳。
“海南房地產(chǎn)的大幅回暖，離不開(kāi)省里大力促銷(xiāo)。”當(dāng)談及今年初我省房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)連續(xù)6個(gè)月的下滑趨勢(shì)，連續(xù)數(shù)月商品房簽約數(shù)量上升的現(xiàn)象時(shí)，黃勇說(shuō)。
作為我省“三大促銷(xiāo)”的一個(gè)組成部分，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，我省于去年11月起，由省住建廳、商務(wù)廳等主管部門(mén)，海口、三亞、瓊海等地方政府，以及海南日?qǐng)?bào)等主流媒體，連續(xù)出擊北京、東北、上海、山西等海南旅游房地產(chǎn)主銷(xiāo)市場(chǎng)，所到之處，均取得了較好的營(yíng)銷(xiāo)效果。
海南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)組織了“海南地產(chǎn)軍團(tuán)北方四市集結(jié)行動(dòng)”，通過(guò)與海南各大房產(chǎn)商聯(lián)動(dòng)，到哈爾濱、大慶、太原、大同四個(gè)城市聯(lián)合促銷(xiāo)，取得了十分顯著的成果。該集團(tuán)2009年春節(jié)組織的海南三亞春季房展會(huì)期間成交184套，震驚海南房產(chǎn)界。
除了走出去促銷(xiāo)，海南還有一系列措施加大房地產(chǎn)外銷(xiāo)力度。在國(guó)際金融危機(jī)影響加劇的背景下，省政府審時(shí)度勢(shì)快速出手，出臺(tái)一系列相應(yīng)措施，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。與此同時(shí)，省政府正著力完善保障房體系，確保本地群眾的居住權(quán)不因購(gòu)房客的大量涌入而受到影響，進(jìn)一步刺激了海南房地產(chǎn)的外銷(xiāo)傾向。
外銷(xiāo)房考驗(yàn)物業(yè)管理
“目前海南第二居所房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一種以房產(chǎn)銷(xiāo)售為目標(biāo)取向的簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)模式，因此也帶來(lái)一些考驗(yàn)。”專(zhuān)家說(shuō)。
首先是空置問(wèn)題。由于來(lái)海南買(mǎi)房的主要是度假、過(guò)冬、養(yǎng)老或投資，因此購(gòu)買(mǎi)者在海南是暫時(shí)居住，由此導(dǎo)致大量房屋空置。據(jù)調(diào)研，海口海甸島一些樓盤(pán)的二次空置房占到50%。在三亞海景房最集中的三亞灣，一些價(jià)格不菲的一線海景房，每年4-9月的空置率最高達(dá)80%。
小區(qū)的高空置率也帶來(lái)物業(yè)管理難度和配套難度，如一些小區(qū)物業(yè)收費(fèi)較難，度假高峰設(shè)施服務(wù)短缺等等。
盡管如此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在類(lèi)似海南島這種以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，第二居所和分時(shí)度假居所等旅游度假居地產(chǎn)的發(fā)展是主流，并對(duì)旅游及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其重要的意義。
對(duì)于旅游地產(chǎn)與一般性住宅地產(chǎn)的貢獻(xiàn)差距，省國(guó)土資源環(huán)境廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯曾算過(guò)一筆明細(xì)賬：三亞亞龍灣某酒店每個(gè)工作人員平均占用的住房10平方米，而平均產(chǎn)生的GDP是50萬(wàn)元人民幣，交納稅費(fèi)5.2萬(wàn)元。而三亞某移居類(lèi)小區(qū)，人均住房40平方米，年人均消費(fèi)不足10000元，所交納的稅費(fèi)是600元人民幣，每年所消費(fèi)的公共產(chǎn)品是4000元-5000元人民幣，形成的公共財(cái)政負(fù)擔(dān)是3400元-4400元/年。
“一般而言，一座酒店8年至12年的稅收就超過(guò)了同等規(guī)模住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目70年的稅收總額。”嚴(yán)之堯?qū)Ｄ先請(qǐng)?bào)記者說(shuō)。
“通過(guò)旅游度假居住地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是具有流動(dòng)性的度假居住地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)向地產(chǎn)旅游轉(zhuǎn)變，將海南的度假房產(chǎn)納入到全球的假日共享網(wǎng)絡(luò)，由此又可反過(guò)來(lái)促進(jìn)國(guó)際旅游島的建設(shè)，這非常重要。”專(zhuān)家說(shuō)。
此外，必須做好終端銷(xiāo)售。現(xiàn)在海南的開(kāi)發(fā)商自己或委托中介到終端銷(xiāo)售市場(chǎng)面向當(dāng)?shù)乜蛻?hù)直接推銷(xiāo)房地產(chǎn)的情況已經(jīng)很普遍，要做好終端銷(xiāo)售，必須設(shè)身處地為消費(fèi)者服務(wù)，為消費(fèi)者提供購(gòu)房后的一切辦證、物管、維修、保養(yǎng)、租賃等服務(wù)。
“海南要發(fā)展好外銷(xiāo)型房地產(chǎn)，歸根結(jié)底要將物業(yè)管理提到一個(gè)相應(yīng)的較高水平。”省住建廳長(zhǎng)李建飛說(shuō)，目前該廳正在著手修編現(xiàn)有的物業(yè)管理?xiàng)l例，以適應(yīng)海南外銷(xiāo)房地產(chǎn)的實(shí)際需要。
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