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香港豪宅價瘋狂飆升 內地資金成主因

來源：中國新聞網     作者：許甲猛    2009-10-03

最新一期香港《經濟導報》載文稱，香港經濟雖然仍未完全復蘇，樓市卻屢創天價成交，豪宅市況瘋狂。尖沙咀豪宅新盤名鑄一個816平方呎的一廳一房單位，以天價2,450萬元售出，呎價逾3萬港元，成為全港最貴一房戶，甚至比英國倫敦市中心豪宅新盤貴近六成。另一豪宅盤天璽的特色戶更叫出每平方呎逾7萬元的天價，最新推出的富甲半山更是有價有市，而最新一手注冊比率高達62%；二手住宅也不遑多讓，其樓價指數已于月初升破去年水平，個別屋苑的呎價更創出歷史新高。豪宅價猛升是否虛火呢？其原因何在？會否突然逆轉呢？

　　兩個因素令豪宅價畸高

　　香港豪宅已成稀有珍品，不足一年間，價格由平變貴再變癲，將以往三至五年的上升周期，濃縮至少于一年，樓巿亦由不自覺的非理性亢奮，演變成狂性大發。

　　中原集團主席施永青指出，香港的投資巿場往往會在極度樂觀或極度悲觀下突然出現逆轉。1997年第三季前，樓巿升勢比現時更急更勁，結果年底就出現金融風暴；2003年沙士后，巿場極度悲觀，結果樓價于同年第三季開始上升。

　　他指出，近日豪宅樓價飆升與實體經濟不太配合，本港總體經濟雖已暫告見底，但上季GDP依然按年下跌3.8%；最新失業率高達5.4%，高過去年同期的3.2%，失業人口更大幅增加近七成。由此可見，普羅市民的置業能力并未在過去一年間被神奇提高，經濟基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價水平。而豪宅樓價快速節節高攀主要有以下兩股特殊的因素，以致出現目前樓價畸高之異狀。

　　首先是本地因素。全球央行連手減息救市，聯匯制下的本港，不得不隨美國把息口調低；而在量寬幣策下，美元近期頹勢畢現，港匯長處7.75的強方兌換保證水平，金管局不得不向市場斥出港元，導致市場資金泛濫；再加上按揭市場的惡性競爭，業界爭相調低按息以薄利多銷方式搶客，選用最優惠利率(P)供款者的實際按息低至約1.8厘(P-3.25厘，P為5厘)，以銀行同業拆息(H)的更不足1厘(H 0.7厘，一個月和三個月拆息最新只報0.14厘及0.21厘)，買家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無。

　　其次是外來因素，現時本港樓市的銷售對象廣泛，其中內地買家不斷增加，單憑港人本身的負擔能力已不足解釋當前市況。內地有錢一族青睞本港豪宅早非新聞，闊綽出手掃樓更是屢有所聞，有豪宅的內地客比例高達兩至三成，內地因素日漸影響本港樓市，已是不爭的事實。