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前三季低價(jià)房用地供應(yīng)減45% 明年供應(yīng)堪憂(yōu)
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
作者：許甲猛 2009-12-09
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的增加普通商品住房供給的口號(hào),剛給寄望房?jī)r(jià)平穩(wěn)的民眾一支鎮(zhèn)靜劑,但今年前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)大幅減少45%的現(xiàn)實(shí),又可能讓這支鎮(zhèn)靜劑的療效打上折扣。
由于上半年的“拖累”,今年前三季度土地招拍掛均價(jià)同比下降了22.6％。但三季度以后開(kāi)發(fā)商“拿地愿望強(qiáng)烈”,普通商品房的出讓均價(jià)環(huán)比上漲了近13％。
低總價(jià)房的土地供應(yīng)大幅下降
國(guó)土資源部相關(guān)部門(mén)昨日公布《今年前三季度土地市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)》（下稱(chēng)《通報(bào)》）,數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度住宅用地供應(yīng)40192公頃,同比增加8.7%。其中,普通商品房用地供應(yīng)33183公頃,同比增加4.3%,占住宅用地供應(yīng)總量的82.6%,這個(gè)比重比去年同期下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
更值得業(yè)界關(guān)注的是,今年前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃,與去年同期相比大幅減少了45%。占住宅用地供應(yīng)量的14.9%,同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。
在當(dāng)前我國(guó)的土地出讓市場(chǎng),住宅用地在出讓前就已設(shè)定了若干規(guī)劃指標(biāo),比如容積率、建設(shè)密度等,這在一定程度上決定了這塊土地上可以建成什么類(lèi)別的房子。中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地的減少,將直接意味著明后年中低價(jià)位、中小套型普通商品房供給的減少。
對(duì)于此類(lèi)供地減少的緣由,《通報(bào)》分析認(rèn)為,主要原因是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷以后,各地紛紛出臺(tái)了救市政策,“90/70”政策并沒(méi)有得到真正落實(shí),造成中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地減少。
地方政府的這種做法,對(duì)意在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的中央政府來(lái)說(shuō),并非是一個(gè)好消息。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾在國(guó)慶前夕表示,住房部不支持高房?jī)r(jià),希望各地增加普通商品住房的供應(yīng)。
“我們希望看到,各地能夠有計(jì)劃地、更多地提供用于中低價(jià)位、普通商品住房建設(shè)的用地。因?yàn)檫@樣做,會(huì)向用來(lái)滿(mǎn)足自住需求的購(gòu)房者提供更多的、并且能夠支付得起的商品住房?！饼R驥當(dāng)時(shí)稱(chēng)。
而這兩種商品房用地供應(yīng)的驟減,已經(jīng)使得這種“低總價(jià)”的愿景蒙上了一層陰影。況且,今年高價(jià)拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)們,在這些“地王”上建設(shè)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的幾率也微乎其微。
昨日的《通報(bào)》還披露,今年前三季度別墅、高檔公寓用地供應(yīng)818.43公頃,占住宅用地的2%。此前,中央政府已經(jīng)禁止別墅用地供應(yīng)多年。而在上月,北京還供應(yīng)了一塊容積率僅為0.62的低密度住宅用地,成交總價(jià)達(dá)到50.5億元,而樓面地價(jià)也已經(jīng)接近3萬(wàn)元/平方米。
三季度開(kāi)發(fā)商開(kāi)始搶地
去年中央政府出臺(tái)的4萬(wàn)億投資計(jì)劃,直接帶來(lái)了土地供應(yīng)的井噴。前三季度,全國(guó)土地供應(yīng)總量180544公頃,同比增加31.0%。其中,通過(guò)招拍掛方式出讓的土地面積105867.92公頃,同比增加31.0%,而由此帶來(lái)的土地出讓價(jià)款達(dá)到6296億元,同比增加1.4%。
土地成交總量增幅超過(guò)了三成,而土地收入微增,說(shuō)明土地出讓的單價(jià)依然不及去年?！锻▓?bào)》顯示,前三季度土地招拍掛的平均價(jià)款594元/平方米,比去年同期的768元/平方米下降了22.6%。
但今夏以來(lái),國(guó)內(nèi)樓市熱銷(xiāo)也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的復(fù)蘇,一些重點(diǎn)城市接連出現(xiàn)的地王更是推波助瀾,全國(guó)土地價(jià)格也在三季度開(kāi)始止跌回升。
《通報(bào)》也顯示,第三季度普通商品房用地出讓平均價(jià)款1171元/平方米,同比（1134元/平方米）上漲3.5%,比第二季度的1037元/平方米更是上漲了12.9％。
“這說(shuō)明隨著信貸政策效應(yīng)的逐步釋放和近幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,開(kāi)發(fā)商的預(yù)期得到進(jìn)一步強(qiáng)化,拿地愿望強(qiáng)烈,造成市場(chǎng)供地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度加大。”《通報(bào)》稱(chēng)。
這種競(jìng)爭(zhēng)在一些重點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為明顯。本月北京的土地市場(chǎng)上,已經(jīng)接連兩天出現(xiàn)了央企背景的地產(chǎn)企業(yè)天價(jià)搶地的局面。
地市的火爆競(jìng)爭(zhēng)讓地方政府的土地收入也直線攀升,截至昨日,北京的賣(mài)地收入總額已經(jīng)被推高至760億元。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的增加普通商品住房供給的口號(hào),剛給寄望房?jī)r(jià)平穩(wěn)的民眾一支鎮(zhèn)靜劑,但今年前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)大幅減少45%的現(xiàn)實(shí),又可能讓這支鎮(zhèn)靜劑的療效打上折扣。
由于上半年的“拖累”,今年前三季度土地招拍掛均價(jià)同比下降了22.6％。但三季度以后開(kāi)發(fā)商“拿地愿望強(qiáng)烈”,普通商品房的出讓均價(jià)環(huán)比上漲了近13％。
低總價(jià)房的土地供應(yīng)大幅下降
國(guó)土資源部相關(guān)部門(mén)昨日公布《今年前三季度土地市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)》（下稱(chēng)《通報(bào)》）,數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度住宅用地供應(yīng)40192公頃,同比增加8.7%。其中,普通商品房用地供應(yīng)33183公頃,同比增加4.3%,占住宅用地供應(yīng)總量的82.6%,這個(gè)比重比去年同期下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
更值得業(yè)界關(guān)注的是,今年前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃,與去年同期相比大幅減少了45%。占住宅用地供應(yīng)量的14.9%,同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。
在當(dāng)前我國(guó)的土地出讓市場(chǎng),住宅用地在出讓前就已設(shè)定了若干規(guī)劃指標(biāo),比如容積率、建設(shè)密度等,這在一定程度上決定了這塊土地上可以建成什么類(lèi)別的房子。中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地的減少,將直接意味著明后年中低價(jià)位、中小套型普通商品房供給的減少。
對(duì)于此類(lèi)供地減少的緣由,《通報(bào)》分析認(rèn)為,主要原因是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷以后,各地紛紛出臺(tái)了救市政策,“90/70”政策并沒(méi)有得到真正落實(shí),造成中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地減少。
地方政府的這種做法,對(duì)意在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的中央政府來(lái)說(shuō),并非是一個(gè)好消息。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾在國(guó)慶前夕表示,住房部不支持高房?jī)r(jià),希望各地增加普通商品住房的供應(yīng)。
“我們希望看到,各地能夠有計(jì)劃地、更多地提供用于中低價(jià)位、普通商品住房建設(shè)的用地。因?yàn)檫@樣做,會(huì)向用來(lái)滿(mǎn)足自住需求的購(gòu)房者提供更多的、并且能夠支付得起的商品住房?！饼R驥當(dāng)時(shí)稱(chēng)。
而這兩種商品房用地供應(yīng)的驟減,已經(jīng)使得這種“低總價(jià)”的愿景蒙上了一層陰影。況且,今年高價(jià)拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)們,在這些“地王”上建設(shè)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的幾率也微乎其微。
昨日的《通報(bào)》還披露,今年前三季度別墅、高檔公寓用地供應(yīng)818.43公頃,占住宅用地的2%。此前,中央政府已經(jīng)禁止別墅用地供應(yīng)多年。而在上月,北京還供應(yīng)了一塊容積率僅為0.62的低密度住宅用地,成交總價(jià)達(dá)到50.5億元,而樓面地價(jià)也已經(jīng)接近3萬(wàn)元/平方米。
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