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房?jī)r(jià)猛漲海南出重拳:捂盤(pán)惜售3天可踢出市場(chǎng)
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
作者：蔡于博 2010-01-22
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂、房?jī)r(jià)漲速過(guò)快、投資投機(jī)性需求旺盛的現(xiàn)狀，海南省住房建設(shè)廳（以下簡(jiǎn)稱海南省住建廳）拋出了或許是史上最嚴(yán)厲的懲罰手段。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者1月21日獲悉，海南省住建廳組織各市縣規(guī)劃局、房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人召開(kāi)會(huì)議，提出八方面確保海南居民住房問(wèn)題，其中強(qiáng)調(diào)：對(duì)于捂盤(pán)惜售、炒房和哄抬價(jià)格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，責(zé)令3天內(nèi)整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場(chǎng)。
會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，今年將新開(kāi)工建設(shè)不少于10萬(wàn)套保障性住房，建筑面積600萬(wàn)平方米，往后逐年增加。
業(yè)內(nèi)人士指出，海南此輪樓市火爆與上世紀(jì)90年代的泡沫有相似的背景，因此要警惕由區(qū)域發(fā)展規(guī)劃帶來(lái)的房地產(chǎn)投資過(guò)熱，并嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)11條”。
短期內(nèi)不缺房
針對(duì)市場(chǎng)混亂的現(xiàn)狀，海南省住建廳在上述會(huì)議強(qiáng)調(diào)，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目應(yīng)在10日內(nèi)全部公布房源并明碼標(biāo)價(jià)，已銷售的商品房要及時(shí)開(kāi)具發(fā)票，并辦理買賣合同備案及預(yù)告登記；會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，如發(fā)現(xiàn)捂盤(pán)惜售、炒房和哄抬價(jià)格等行為，責(zé)令3天內(nèi)整改，逾期不整改的，將開(kāi)發(fā)企業(yè)列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場(chǎng)。
同時(shí)，未獲得預(yù)售許可的，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“預(yù)交誠(chéng)意金”、“發(fā)放VIP卡”等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的名義或方式進(jìn)行促銷，一經(jīng)查實(shí)，即列入黑名單。
記者了解到，從1月18日起，海南省住建廳就要求各地住建局（房管局）會(huì)同工商、物價(jià)等部門開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查整頓，檢查重點(diǎn)為已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目、未獲預(yù)售許可擅自銷售的項(xiàng)目。
海南省住建廳還要求，對(duì)已立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各市縣要加快規(guī)劃許可、施工許可審批，加快推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，為市場(chǎng)提供持續(xù)充足的房源，滿足市場(chǎng)供應(yīng)。
資料顯示，今年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃為330億元，同比增長(zhǎng)15%；商品房施工面積將達(dá)到2500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%，其中商品房新開(kāi)工面積將達(dá)到900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%。
海南省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，近期將有千萬(wàn)平方米的商品房項(xiàng)目陸續(xù)達(dá)到預(yù)售許可條件，并投放市場(chǎng)，因此，海南短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房源緊缺的局面。
投資需求超一半
“你不交（誠(chéng)意金）自然有人交，到時(shí)候你就沒(méi)房子買。”海口市某政府部門工作人員何力（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，誠(chéng)意金、定金、預(yù)收款之類的繳費(fèi)根本無(wú)法禁止，因?yàn)楝F(xiàn)在是市民在“搶房”。
何力表示，去年10月他準(zhǔn)備在郊區(qū)買一套小戶型，但3個(gè)月后，房?jī)r(jià)已經(jīng)從5000元漲到7000多元，9萬(wàn)元的存款已無(wú)法應(yīng)付首付了。
他表示，在海口買房的人中，外地人居多，其中大部分來(lái)自江浙和東北。這也在一定程度上促成了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、收取誠(chéng)意金的行為，并抬高房?jī)r(jià)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，海口市新建住宅銷售價(jià)格同比上漲13.4%，漲幅居全國(guó)第四；國(guó)土部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院也發(fā)布報(bào)告稱，在去年出現(xiàn)地價(jià)“商住倒掛”的四個(gè)城市中，海口位列其中。
海南省政協(xié)常委、海南大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)性需求已經(jīng)占一半以上，其中，文昌已達(dá)到80%。
他表示，優(yōu)良的海灣地帶已經(jīng)被大開(kāi)發(fā)商瓜分完畢，目前的市場(chǎng)只是“小打小鬧”，由外地有錢人和中小開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。
大開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始行動(dòng)。記者了解到，SOHO中國(guó)旗下的“博鰲藍(lán)色海岸”項(xiàng)目即將啟動(dòng)銷售，該項(xiàng)目位于三亞博鰲論壇特別規(guī)劃區(qū)內(nèi)，包括115棟別墅。而此前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹一直強(qiáng)調(diào)，戰(zhàn)略重點(diǎn)是北京和上海。
引導(dǎo)資金投向高端服務(wù)業(yè)
“上述政策是否見(jiàn)效，目前還很難預(yù)計(jì)。”王毅武表示，海南省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該注重兩個(gè)層面——高端的旅游地產(chǎn)、低端的民生地產(chǎn)。
上述會(huì)議透露的消息顯示，今年海南省將新開(kāi)工建設(shè)不少于10萬(wàn)套保障性住房，建筑面積600萬(wàn)平方米，往后逐年增加。廉租住房保障范圍擴(kuò)大到中低收入住房困難家庭，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)原則上不得低于每戶每月300元。
會(huì)議同時(shí)表示，通過(guò)城市規(guī)劃管理，引導(dǎo)前來(lái)參與國(guó)際旅游島建設(shè)的投資商，將資金投向旅游高端服務(wù)業(yè)，推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展。
向記者表示，上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫與此輪市場(chǎng)火爆的背景十分相似，即區(qū)域發(fā)展規(guī)劃推動(dòng)市場(chǎng)火爆。
他表示，海南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)難以支撐房?jī)r(jià)，應(yīng)該嚴(yán)格控制投資規(guī)模和節(jié)奏，并執(zhí)行“國(guó)11條”中的各項(xiàng)調(diào)控政策。
王毅武表示，他將在即將召開(kāi)的海南省“兩會(huì)”中提案，建議發(fā)放國(guó)際旅游島補(bǔ)貼，由中央和省級(jí)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)，用于提高當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力。
延伸閱讀：限地令兩月后或?qū)⒔饨?
在對(duì)近乎瘋狂的房地產(chǎn)炒作進(jìn)行抑制后，海南可能將在3月底恢復(fù)賣地。
海南省發(fā)改委負(fù)責(zé)人1月19日接受本報(bào)采訪時(shí)透露，“國(guó)際旅游島”的實(shí)施藍(lán)圖——《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》將在1月底完成制訂，此后將提交國(guó)家發(fā)改委。按照初步計(jì)劃，如果該《總體規(guī)劃》能在3月底獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，則海南的商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓將會(huì)在屆時(shí)“解禁”。
此前，海南省委書(shū)記衛(wèi)留成于15日下午宣布，海南暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
上述海南省發(fā)改委負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，這“兩個(gè)暫停”是旨在防止在總體規(guī)劃出臺(tái)前島內(nèi)土地被過(guò)早圈占，不利于未來(lái)總體規(guī)劃的實(shí)施。
而一旦規(guī)劃獲批，賣地恢復(fù)，新的土地供應(yīng)格局將引導(dǎo)海南新一輪的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
圍繞推進(jìn)旅游島計(jì)劃和應(yīng)對(duì)近期出現(xiàn)的地產(chǎn)風(fēng)潮，海南官方連日召開(kāi)會(huì)議。1月18日上午，五屆海南省政府第三次全體會(huì)議討論落實(shí)國(guó)際旅游島建設(shè)各項(xiàng)任務(wù)。同日下午，全省國(guó)土環(huán)境資源系統(tǒng)會(huì)議討論加強(qiáng)下一步土地管控政策。
為強(qiáng)化土地監(jiān)管，海南還將在1月25日前全面開(kāi)展全省存量用地開(kāi)發(fā)利用情況調(diào)查。
竭制“真空期”圈地潮
“海南國(guó)際旅游島建設(shè)這盤(pán)棋如何布局，有待總體規(guī)劃的引導(dǎo)。在規(guī)劃獲批前的真空期內(nèi)，隨意批地上項(xiàng)目，會(huì)造成資源浪費(fèi)為下一步發(fā)展設(shè)置障礙。”海南省國(guó)土環(huán)境資源廳一位負(fù)責(zé)人19日向本報(bào)記者解釋說(shuō)，“省里的意思是，新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)總體規(guī)劃后再行啟動(dòng)。”
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，在未來(lái)恢復(fù)供地后，海南下一步土地供應(yīng)將主要是圍繞國(guó)際旅游島項(xiàng)目進(jìn)行，向旅游基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、各類旅游主題公園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等方面傾斜。
“國(guó)際旅游島成敗的關(guān)鍵是房地產(chǎn)業(yè)能不能穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展，如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成新一輪泡沫的話，國(guó)際旅游島的藍(lán)圖就要大打折扣，甚至造成失敗的結(jié)局。”中國(guó)(海南)發(fā)展改革研究院院長(zhǎng)遲福林19日對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。遲是《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》方案的捉刀者之一。
房地產(chǎn)是海南建省以來(lái)經(jīng)濟(jì)起伏的風(fēng)向標(biāo)。1992年海南爆發(fā)房地產(chǎn)炒作狂潮。高達(dá)800多億元的資金在狂潮過(guò)后化為500余幢“爛尾樓”。
17年后，噩夢(mèng)似乎重來(lái)。由于巨量游資再度涌入島內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在今年1月4日國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》后的5天之內(nèi)，海南省商品房銷量就達(dá)到了2008年全年的總和。
面對(duì)此形勢(shì)，海南省委書(shū)記衛(wèi)留成在上周五宣布“兩個(gè)暫停”，以期遏制圈地風(fēng)潮。
控制移民式商品房供地
不過(guò)，前述海南省國(guó)土環(huán)境資源廳負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，海南對(duì)土地供應(yīng)也是有保有壓。
“近期特別將增加保障性住房的供地指標(biāo)，控制普通商品房尤其是低端的移民式商品房項(xiàng)目的用地供應(yīng)指標(biāo)，嚴(yán)格防止圈地和賤賣土地。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
據(jù)這位負(fù)責(zé)人解釋，海南，特別是三亞的住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較特殊，多數(shù)是島外購(gòu)買者用來(lái)度假的，將其看做投資也可以，將其看做自己的度假居所則是自主性需求。這一類商品房的開(kāi)發(fā)具有移民性質(zhì)的特點(diǎn)。
根據(jù)海南省國(guó)土環(huán)境資源廳統(tǒng)計(jì)，目前海南的土地總面積約354萬(wàn)公頃，尚未開(kāi)發(fā)利用的土地只有26萬(wàn)公頃，約占土地總面積的8%.
大開(kāi)發(fā)在即的海南，還在著手強(qiáng)化對(duì)存量土地資源的掌控。
海南省國(guó)土環(huán)境資源廳日前發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地處置工作的通知》，要求海南省國(guó)土部門與土地受讓人在土地出讓合同中，依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。
對(duì)未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，將限期在1月25日前完成整改。拖欠土地價(jià)款的單位和個(gè)人在欠款期不得參與出讓土地競(jìng)買活動(dòng)。
前述國(guó)土廳負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，從今年起，海南省各市、縣國(guó)土資源行政主管部門要按房地產(chǎn)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、其它等分類，將已供宗地的開(kāi)發(fā)利用情況，包括成交價(jià)格、土地價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)竣工時(shí)間、實(shí)際開(kāi)竣工時(shí)間和閑置土地處置情況等信息，通過(guò)“全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)”上傳，以預(yù)防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。
海南還將對(duì)已劃撥和出讓國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)款繳納情況進(jìn)行全面清理，同時(shí)加大欠繳土地價(jià)款的追繳力度。
去年12月海南三亞房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居全國(guó)第一
1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，去年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有66個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%。
而來(lái)自搜房網(wǎng)發(fā)布的非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，去年全年海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資287.9億元，同比增長(zhǎng)44.3%，同比漲幅居全國(guó)第二位，僅次于山西；商品住宅完成投資261.78億元，同比增長(zhǎng)51.9%，同比漲幅居全國(guó)第二位，同樣僅次于山西。
另外，去年全年海南商品房銷售面積560.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.5%；商品房銷售額351億元，同比增長(zhǎng)73.2%。其中，在國(guó)際旅游島上報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)期間的12月份，海南全省商品房銷售面積124.69萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲158.80%。
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