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海南樓市：不能回避的幾個問題
來源：中國產經新聞
作者：蔡于博 2010-02-25
若要問21世紀什么東西最值錢，大多數人可能一時半會兒回答不上來。但若要問當下國內什么東西最值錢，最搶手，相信大多數受訪者都會快速回答：海南的房子。從2009年12月31日國務院批復《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》（以下簡稱《意見》）后，海南房價便進入急速上升的通道，海南“一房難求”、“日漲數千”的消息在坊間和各媒體間爭相傳播。海南房市真的迎來了“第二春”？海南房市以前的遺留問題真的解決了？到底是什么推動了海南房價的急速上揚？是城市或產業發展？是供需矛盾？或是炒房客？還是政策？帶著這些問題，《中國產經新聞》記者節前奔赴三亞，試圖探尋海南房市“梅開二度”之謎。
炒房問題
“你怎么這個時候才來，來晚了，最佳炒房時機已經過去了。”春節前，當《中國產經新聞》記者走出三亞鳳凰國際機場，攔住一輛出租車往市中心走的時候，這輛車的出租車司機就像見著老熟人一樣跟記者攀談起來。
當記者問道：“你怎么就能看出我是來炒房的？”這位出租車司機操著一口略帶當地口音的普通話笑道：“開玩笑，我這幾天拉了多少像你們這樣的北方的炒房客，我每天在機場門口守著，賺的就是你們這些人的錢。這個時候來三亞的就兩種人，一種是旅游的，還有一種就是炒房的。”
2010年1月4日，中國政府網公布了《意見》，根據該《意見》，到2020年，海南將初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。緊隨其后的1月6日，海南省主政官員衛留成、羅保銘高調亮相國新辦“海南省推進國際旅游島建設情況發布會”，向世人推介海南。“發布會”后，海南房價開始進入急速上漲通道。同時，各路“游資”、“熱錢”也開始登陸海島。那么在虎年春節前后，到底是哪些炒房客登陸了“海島”呢？
“還不是你們這些北方人，你們北方人還真是有錢。”通過交談，記者得知此次登陸海島的炒房客主要以北京、東北三省等北方的投資者為主。
據中廣新聞報道，春節前后約有超過4000億元的資金登陸海島進行圈地。并且在這些“游資”爭相奔赴之際，早有一批“潛伏”的資金已在海南布局，這就是浙商資本。
即使炒房現象在各地都或多或少存在，但面對春節前后海南如此高漲的炒房熱，這也許是海南當地執政者的情理之中，又是意料之外的事情。因此，當前及未來較長時間，海南當地執政者推動海南房產發展面臨的首要問題可能就是炒房問題。
對此，海南省三亞市城鄉建設和住房保障局局長李洪海表示，三亞市城鄉建設和住房保障局已于日前下發關于抑制樓市炒作通知，準備對前往三亞購房的外地人采取限制購房的措施，規定一個身份證只能購5套房。
誠信問題
一天漲一千，甚至一天漲數千，想必時下中國沒有比炒海南房產更具誘惑力的買賣了。面對如此巨大的誘惑，在之前較早將房產轉讓的海南房主們此時有些坐不住了。因此，伴隨“炒房潮”而來的就是“退房潮”。此時的海南房地產業正經歷著誠信的考驗。
“你說這還有幾天就快過年了，硬是讓我們搬出去，這大過年的讓我們搬到哪里去啊”。湖北的雷女士2009年11月在三亞河東區一社區內租住了一套住房，準備在三亞與家人共度春節。當時，雷女士與房東約定月租為2500元，租期4個月，租金一次性付清，并簽下租房合約。
可誰曾料到，就在雷女士承租該房一個多月后，三亞房價開始飛漲。該房房東瞅準時機在一個合適的價位將房屋售出，并獲得了一筆豐厚的收入。該房東在轉讓房屋后，第一時間告知了雷女士，并通知年前搬出該房，以便新房主入住。
情急之下，雷女士出示了雙方簽訂的租房合約，并表示，若房東違約應雙倍賠償違約金。但此時的房東在巨大利潤的誘惑下，似乎對這區區數千元的違約金已不在乎，表示愿意賠償違約金。無奈之下，雷女士只好與該房的現任房主商議，能否過完春節以后再搬出該房。之后，該房現任房主同意了雷女士的要求。
據三亞房地產業業內人士對《中國產經新聞》記者透露，隨著三亞房產價格一路飆升，房產市場的違約現象也頻頻出現。有些購房者在交完購房定金一段時間后，卻被開放商告知，房源不再出售，定金如數退還。目前有媒體報道海南房市有價無市，其中一方面原因是房價上漲過快令大多數投資者無法接盤，另一方面原因就是大多數開發商捂盤待售，造成市場緊張氣氛。
另外，該人士還對《中國產經新聞》記者透露了三亞房市這段時間一個比較有意思的現象，那就是三亞購房者的購房款項基本上是一次性付清的，較少有分期付款的現象。當記者追問為何會出現此種現象時，該人士表示：“一方面這個時候在三亞較難做銀行按揭。另一方面現在三亞房源緊張，你要買房還得求著開發商。別說你做按揭了，像有的購房者甚至之前已經全額付款了，人家開發商都給退了，畢竟房產證還在開發商手上。”
上世紀90年，由于泡沫破裂，造成海南房市一度低迷。其中部分原因，就是房市泡沫破裂后開發商卷資出逃，出現大量爛尾樓，投資者損失無法追回，令海南房產商誠信大打折扣，十數年內較少有投資者敢涉足海南房產。此次，海南房市能否再發“虎威”，誠信問題和品牌可信度問題也許是海南未來房市發展無法回避的問題。畢竟古人有云，一招被蛇咬，十年怕井繩。
投資與居住的問題
根據國務院1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國居住用地年限為70年；工業用地和科教文衛等用地年限為50年；商業、旅游、娛樂用地年限最短，為40年。
但《中國產經新聞》此次在海南采訪時發現，目前三亞、瓊州、五指山等地的在售樓盤中，部分房產產權并未達到國家規定的居住用地年限為70年，有的樓盤房屋產權年限甚至只有30年左右。即使是最近熱炒的“三亞鳳凰島”樓盤，其實際使用年限也沒有70年。使用年限縮水，也就意味者購房者資產的縮水。
“您明白我們這的產權規則嗎，如果了解，我可以繼續向您介紹我們的樓盤。”在三亞市河西區的一家產權式酒店公寓售樓處前，當《中國產經新聞》記者以購房者身份向售樓人員詢問樓盤情況時，該人員首先表示該樓盤只有40年產權。并且在這40年中，購房者每年只能有數十天可以在自己所購公寓內居住，其余時間該房產由開發公司代理購房者出租給游客，租賃費用由開發商與購房者按比例分成。當記者表示了解相關規則后，該售樓人員才繼續介紹所售樓盤的其他情況。
據了解，目前海南居住地產的開發主要有三種模式：第一種為純居住模式。即購房者所購房產純粹用于居住用途。據記者此次在海南調查發現：目前海南在售樓盤中，海口、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多，而三亞所占比例較少。第二種為產權酒店模式。即投資者購買該房產所有權后，使用權由開發商和物業公司打理。該模式在三亞在售房產中比較常見。第三種為前兩者的折中。
而目前在海南購房人群中大多以外地購房者為主。在《意見》發布以前，外地在海南的購房者大多以自己居住為主，其中尤以北方“候鳥型”移居者為眾；另有部分購房者用于投資。《意見》發布以后，用于投資的購房者比例上升，而自住購房者比例開始下降。
根據《意見》：海南要鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理。按照該《意見》，未來一段時間海南房市開發強調以投資為主，而主要購房人群也鎖定在流動型投資客。
但就目前國內房地產業整體發展來看，大多數房地產業發展較好的城市主要集中在北京、上海、廣州等固定人口較多的城市，也正是這些固定人口形成了大多數專家所謂的“剛性需求”。反過來，這些城市通過房屋產權的形式將一部分中高端人才固定下來，從而形成多元化、優勢化發展。海南此次重投資、輕居住，重房屋擁有權、輕使用權的決策是否妥當，有待未來時間的檢驗。
“房地產業實際上是伴隨著一個城市化而發展的產業，所以這個產業的發展都是跟這個城市的城市化及工業化相匹配的，不能脫離。所以不能是單一的人口集聚，這些房子建起來還要考慮居住在這里的人的就業問題，否則就容易形成泡沫”。中國區域經濟學會秘書長陳耀在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示。
從一個城市或一個區域良性發展的角度來看，只有吸引多元化的固定人群進行多元化開發才能使該城市或區域走向穩定發展的軌道。因此在海南房地產業未來發展中，如何處理好產權與使用權，固定人口與流動投資人口比例的問題也是海南當地執政者無法繞開的問題。畢竟一個城市或區域固定人口與流動人口比例失調容易使當地房地產業發展不穩定，出現泡沫。
當年潘石屹也正是看到了海南當地固定人口無法支撐其快速發展的房地產業，易出現泡沫的特點，而出逃海島的。后來事實也證明了潘石屹當時的判斷是正確的。
產業協調問題
“像我還算在這居住時間較長的了，其他東北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去過年去了”。來自北方的翟大爺因患有哮喘病，不適應北方寒冷氣候，四年前開始在三亞長期定居。據翟大爺介紹，其所居住的小區大多為北方人，其中尤以中老年人群為眾。一般這些移居者在三亞居住時間少則一個月，多則三五月。每年5月到11月間，整個三亞便會出現“空城”現象。
此次記者在海南調查時，最大的感受就是海南的街道寬敞明亮，路上行人較少，少了些許北京、上海等城市的擁堵。即使是年前，處于旅游黃金時間段的三亞，大多數人口也主要集中在大東海、三亞灣等旅游景點，其市中心的人口卻較為稀疏。一枚硬幣總有兩面。寬敞的街道、稀疏的人群對于旅游者來說也許再好不過。但從產業經濟和人口經濟的角度來說，若只靠單一的旅游業產業是否能夠吸引足夠的固定勞動人口投入海南的建設呢？若在一個缺少固定勞動人口的城市，是否能夠帶動一個城市的房地產業持續發展，形成剛性需求呢？
根據《意見》，未來一段時間海南將以旅游業為龍頭，大力發展與旅游相關的現代服務業，促進服務業轉型升級；積極發展熱帶現代農業，加快城鄉一體化進程；充分利用本地優勢資源，集約發展新型工業；雖然從該《意見》的產業規劃來看，產業多元化趨勢明顯。但在最近一段時間海南當地官員和學者的表態和行動當中，則較多強調旅游業、房地產業，較少強調現代農業、新型工業。長期發展下去，容易形成單一的產業結構。
“我也看了這個《意見》，我覺得海南這次國際旅游島的定位是強調以旅游業品牌效應為主導，并沒有說排斥其他產業，它以前已有的產業都還在發展。它畢竟有三萬多平方公里，跟臺灣差不多，比巴里、迪拜這樣的旅游島要大多了，它的產業門類應該是齊全的，如果沒有其他產業支撐的話是很難發展的。”陳耀對《中國產經新聞》記者表示。
但從現實情況來看，由于《意見》出臺后，拉動海南旅游業和房地產市場急劇上升，目前一些社會資源已經開始向這兩個產業流動。從產業經濟和人口經濟角度看，按照海南省統計局提供的數據，2008年海南省常住人口僅854.18萬，不足北京市常住人口一半。這其中第一產業從業人數占比為54.14%，第二產業占比為11.22%，第三產業占比為34.64%。相比而言，第二產業、第三產業從業人口較弱。而其城市房地產發展中，后兩種所占購房比重又較大。那么目前海南旅游業和房地產市場的急劇升溫，是否會導致社會資源配置過度向這兩個產業集中，而厚此薄彼地忽略了其他產業的發展呢？如果這樣，會給海南房市帶來什么影響呢？
“這確實也是海南當地執政者要考慮的一個問題。我們說居住，居住在這里的人就要就業嘛，但居住在這里的人不可能都集中在旅游業上，還需要其他行業的支撐。今后這些行業的發展要有一定的規模后，才能促進當地房地產業的發展，形成一定的居住規模，而居住規模又取決于就業，因為不是所有人都是在這里休閑的，其他人都要生存就業，而就業崗位的提供就需要有很多門類的行業來支撐”。陳耀對《中國產經新聞》記者表示。
栽得梧桐樹，引得鳳凰來。因此在未來的發展中，海南省將如何協調各產業發展的關系，如何引進各方面的多元化年輕人口，如何看待旅游業主導效應和拉動效應的關系，甚至如何看待房地產業本身的主導效應和拉動效應的關系，將同樣是海南未來房地產業發展不可回避的問題。
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